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Familienheim steuerfrei vererben

Einzug sollte innerhalb von sechs Monaten erfolgen

Vermögensübertragungen von Eltern auf ihre Kinder werden steuerlich begünstigt. Das Erbschaftsteuerrecht stellt diese bis zu einem persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil von der Besteuerung frei. Gehört zum Erbe auch ein Grundstück, in dem die Eltern bis zum Tod gelebt haben, kann der Grundstückswert zusätzlich von der Besteuerung freigestellt werden. Voraussetzung ist jedoch, die Wohnfläche beträgt nicht mehr als 200 Quadratmeter und das erbende Kind nutzt diese Wohnung selbst unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken. Umgangssprachlich bedeutet dies, dass das geerbte Haus als Familienheim des Erben den neuen Lebensmittelpunkt bilden muss. Er kann es also nicht lediglich als Zweitwohnsitz oder Wochenendgrundstück nutzen.

In einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) hatten sich die obersten Richter mit der Frage der Unverzüglichkeit zu beschäftigen. Sie definierten den Begriff als einen Zeitraum, in dem ohne schuldhafte Verzögerung, d. h. in angemessener Zeit nach dem Erbfall in das geerbte Familienheim eingezogen wird. Die Richter erklärten dabei einen Zeitraum von sechs Monaten als angemessen. Bei der Sechs-Monats-Frist kann man in der Regel davon ausgehen, dass das Erbgrundstück von Anfang an zur Selbstnutzung bestimmt war. Aber auch wenn der Einzug in das geerbte Grundstück nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall erfolgt, kann unter Umständen die Steuerbefreiung für das Familienheim gewährt werden. Dafür sind aber Gründe notwendig, die vom Erben nicht zu verantworten sind.

Im aktuellen Verfahren war der Erbe fast drei Jahre nach dem Erbfall immer noch nicht in das Zweifamilienhaus seines verstorbenen Vaters eingezogen. Im Januar 2014 hatte er gemeinsam mit seinem unter Betreuung stehenden Bruder ein Zweifamilienhaus von seinem Vater geerbt. Laut gemeinschaftlichem Testament des Vaters und der vorverstorbenen Mutter sollte er jedoch Alleinerbe werden. Daher wurde die Erbengemeinschaft mit einem Vermächtniserfüllungsvertrag im Februar 2015 aufgehoben. Nach Zustimmung durch die Ergänzungsbetreuerin und das Betreuungsgericht wurde der Erbe im September 2015 als Alleineigentümer ins Grundbuch eingetragen. Doch erst weitere sieben Monate später - und damit 28 Monate nach dem Erbfall - wurde damit begonnen, Angebote für Renovierungsarbeiten des Hauses einzuholen. Die Bauarbeiten wurden ab Juni 2016 und damit ca. zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall begonnen. Dass im konkreten Fall ein unverzüglicher Umzug ins geerbte Familienheim nicht möglich war, weil die Verschaffung des Alleineigentums Zeit benötigt, zumal dies auch der Zustimmung des unterstützenden Sozialamtes, der Ergänzungsbetreuerin und des Betreuungsgerichts bedurfte, sahen auch die Finanzrichter in Münster. Jedoch beurteilten sie, wie auch später die Richter des BFH, den späten Beginn der Bauarbeiten als schädliches Indiz für eine von Anfang an gewollte Selbstnutzung der Immobilie. Allein die formelle Widmung der Immobilie als potenzielles Familienheim des Erben reicht nicht aus, um die Steuerbefreiung für das Familienheim zu erhalten.

Hinweis:
Erfolgt der Einzug in das geerbte Familienheim nicht innerhalb von sechs Monaten, so muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, wann er sich zur Selbstnutzung der Immobilie für eigene Wohnzwecke entschlossen hat und welche Gründe einen tatsächlichen Einzug nicht früher ermöglichten. Mögliche Gründe, für eine unverschuldete Verzögerung, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, können dabei sein:

• eine Erbauseinandersetzung mit Miterben,
• Klärung von Fragen zum Erbfall und zu den begünstigten Erwerbern
• unvorhergesehene Baumängel, die unbedingt vor dem Einzug beseitigt werden müssen.

Tipp:
Dokumentieren Sie Ihre Maßnahmen bis zum Einzug in das neue Familienheim, denn je größer der Abstand zwischen Erbfall und Einzug ist, umso höher sind die Anforderungen an die Darlegung des Erwerbers und seine Gründe für die Verzögerung.

(Stand: 31.07.2019)